Comment bien investir dans l’ancien ?

Pour investir dans l’immobilier ancien, certains éléments doivent être pris en considération : fiscalité, charges déductibles, sélection des locataires, fixer le prix d’un loyer, etc. Tout doit être analysé avec prudence. Pour vous garantir un investissement rentable, voici quelques étapes et conseils à suivre.

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Investir dans un bien ancien

Pourquoi investir dans l’ancien ?

Les biens immobiliers anciens sont souvent mieux situés que les logements neufs. Ainsi, si vous souhaitez acquérir un bien immobilier en centre-ville, à proximité des commodités, l’ancien sera bien évidemment le choix le plus judicieux.

Aussi, la demande dans l’ancien est plus grande que dans le neuf. Par ailleurs, les logements anciens prennent toujours de la valeur sur le long terme, surtout si vous y effectuez des travaux de rénovation (améliorer le rendement énergétique du logement par exemple).

L’autre avantage quand on investit dans l’ancien, c’est le prix. Selon l’importance des travaux rénovations à effectuer, certains biens ont des prix intéressants, notamment grâce à la décote appliquée sur le prix d’achat. Les biens immobiliers anciens ont donc une meilleure rentabilité que les neufs.

Vous vous demandez sûrement pourquoi penser à la rénovation dans l’ancien ? Eh bien parce que cela donnera une plus-value immobilière plus importante à votre bien. Avec les travaux que vous allez y effectuer, la performance énergétique du logement sera améliorée et il prendra de la valeur lors d’une éventuelle vente. De plus, vous pourrez obtenir des aides financières de l’État ou des organismes pour vous accompagner dans ce projet de rénovation.

Investir dans l’ancien : quel type de logement choisir ?

Si vous souhaitez investir dans un logement ancien, le choix du bien doit se faire en suivant les critères de décence et d’habitabilité prévus par les textes en vigueur.

Selon les termes de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, c’est-à-dire sans danger pour sa sécurité ou sa santé, avec une surface minimale… Le bailleur doit également assurer au locataire la jouissance paisible du bien loué. Pour être qualifié de « logement meublé », un bien immobilier doit comporter un minimum d’éléments d’ameublement.

Les critères de décence d’un logement vide

  • la surface habitable minimum (9 m² ; ou un volume habitable de 20 m²) ;
  • la santé et la sécurité physique du locataire ;
  • la salubrité du logement (exempt de toute infestation de parasites et autres d’espèces nuisibles) ;
  • la performance énergétique ;
  • équipement conforme à un usage d’habitation (chauffage, évacuation des eaux ménagères, etc.).

Les critères de décence d’un logement meublé

Avant tout, il y a les mêmes critères que ceux énoncés pour un logement vide. À cela vient s’ajouter :

  • une literie avec couverture ou couette ;
  •  rideaux ou volets dans les chambres ;
  • équipements de cuisine et des ustensiles ;
  • équipements d’usage courant (tables, chaises, etc.) ;
  • des luminaires ;
  • matériel d’entretien ménager.

Enfin, prenez le temps de calculer vos besoins et votre budget pour la gestion du bien acquis. Pensez-vous vous charger de la gestion vous-même ou préférez-vous la confier à un professionnel ? Opter pour la gestion locative, bonne ou mauvaise idée ? C’est une question qu’il vous faudra vous poser pour investir correctement dans l’ancien.

Investir dans l’ancien : quelle surface choisir ?

La surface des logements proposés en location dépend grandement de leur situation géographique.

Dans les grandes villes comme Paris, les petites surfaces se louent facilement et assurent aussi un bon rendement locatif. Ce sont des zones à forte demande, surtout s’il s’agit de villes étudiantes.

Dans l’investissement immobilier ancien, les meilleurs choix sont les appartements de deux ou trois pièces. La raison ? Leur prix d’achat est nettement abordable. De plus, ce sont des logements qui intéressent plus les couples sans enfants, des étudiants, ou des enfants en bas âge à la recherche d’un premier logement.

Quant aux logements de plus grande taille, ils intéressent évidemment les locataires dont le ménage compte plusieurs personnes, les familles par exemple.

Les grandes surfaces sont plus avantageuses en matière d’investissement immobilier ancien. Cet avantage réside dans la durée pendant laquelle les locataires restent. Cette durée est généralement plus importante que pour les surfaces plus petites.

Investir dans l’ancien : le type de location à proposer, vide ou meublé ?

Dans l’immobilier ancien, la fiscalité varie selon le type de location proposé.

Location d’un logement ancien meublé

C’est le plus gros des investissements. Il génère des loyers plus élevés et sa fiscalité est plus avantageuse. Aussi, il présente moins de risques d’impayés et ceci à cause de la durée limitée des baux (un an, voire 9 mois pour un bail étudiant).

Ce type de placement immobilier nécessite qu’on y apporte équipements et meubles. Ceci est très important si vous voulez que votre bien soit conforme à la réglementation en vigueur. Cela permettra aussi d’assurer un confort optimal à vos locataires. Pensez à vous renseigner, si vous prenez un meublé : louer en LMNP, quels avantages peut vous rapporter ce dispositif si vous en bénéficiez ? La location de meublé non professionnelle peut être très intéressante si vous en relevez.

Location d’un logement ancien vide

Pour un locataire physique, la durée minimum est de 3 ans renouvelable par tacite reconduction. Pour une société, la durée est de 6 ans. Lorsqu’il s’agit d’un étudiant, la durée du bail est ramenée à 9 mois. En cas de résiliation, le locataire peut quitter le logement à tout moment, à la condition qu’il respecte les délais mentionnés dans le bail. Pensez à bien calculer comment fixer le prix d’un loyer avant de vous lancer.

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