Quels sont les dispositifs de défiscalisation dans les DOM-TOM

Savoir où investir dans l’immobilier est toujours LA grande question des investisseurs. Nous sommes parfois tentés d’investir à l’étranger pour jouir d’une fiscalité intéressante ou pour un peu plus d’exotisme, mais les Dom-Tom ont cet immense avantage de rester des territoires français pourtant à l’autre bout de la planète, et ces territoires d’Outre-Mer possèdent des avantages intéressants à l’investissement.

La loi Pinel et Girardin sont deux grands dispositifs de défiscalisation très utilisés dans les outre-mer. Voici un recueil qui fournit plus de détails à ce sujet.

La défiscalisation immobilière est un investissement immobilier qui se fait sur la base  des dispositifs devant permettre à réduire ou à annuler les frais fiscaux. Généralement initiée par l’État, la défiscalisation d’une activité immobilière se fait en contrepartie d’un investissement.

Lorsque l’investissement immobilier concerne des territoires d’outre-mer, il existe des lois particulières qui prédisposent l’investisseur à bénéficier de certains avantages fiscaux. Il sera donc question ici de présenter de manière détaillée, ces différents dispositifs qui sont la loi Pinel et Girardin.

Le dispositif Girardin : risqué, mais rentable

Lorsqu’un contribuable domicilié en France investit sur un bien immobilier situé dans les DOM-TOM, la loi de Girardin le prédispose à bénéficier de certains avantages. Annoncée par  l’article 199 undecies A du CGI, la loi Girardin sera modifiée en janvier 2018, pour ne porter que sur les contribuables soumis à l’impôt sur les sociétés.

Il s’agit d’une loi selon laquelle, les  investisseurs immobiliers doivent apporter un fond dans une association à laquelle ils deviennent membre. Cette association se sert donc des fonds pour financer les sociétés et les organismes de logement social. Par cet investissement, les investisseurs bénéficient de certains privilèges quant aux exigences fiscales.

Les avantages fiscaux offerts

Bien d’avantages fiscaux entourent la loi de Girardin. Parmi ceux-ci figure la réduction des frais fiscaux. En effet, il est possible lorsqu’un investisseur suit cette loi, de bénéficier d’une réduction allant de 18 à 50 % sur les impôts à payer. Cette réduction se fait selon un principe simple.

Une fois inscrit dans l’association dite « société de portage », l’investisseur devrait obligatoirement rester membre pendant 5 ans au moins. À l’année N+1 suivant son entrée et son versement de fonds, un taux de réduction est calculé à partie d’une base éligible (déterminée par le fisc) et du montant versé dans l’association.

Une fois le pourcentage déterminé, cela ne s’appliquera que pour le compte d’une seule année. Mais si vous souhaitez bénéficier de ces réductions sur le long terme, le processus et encore plus long et cela demande l’obtention d’un agrément fiscal.

Le dispositif Denormandie

La France a un objectif très ambitieux en termes de transition énergétique de l’habitat : d’ici 2050, les passoires thermiques doivent avoir disparues. Pour se faire, le gouvernement a mis en place dès 2019 le dispositif Denormandie ancien pour réhabiliter les logements anciens. Concrètement, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôts selon les travaux réalisés et la durée de location  :

• 12% pour une location sur 6 ans,
• 18% pour une location sur 9 ans,
• 21% pour une location sur 12 ans.

Quels critères ?

Pour bénéficier de ce dispositif, il vous faut acheter un logement ancien qui ne satisfait pas les critères légaux de logement décent. En outre, ce bien immobilier doit se situer dans l’une de 222 communes du plan Action Coeur de Ville.

Pourquoi est-ce intéressant dans les Dom-Tom ?

Car les parc de logements anciens dans les territoires d’Outre-Mer est important. En outre, plusieurs villes y sont éligibles.

• A la Réunion, les communes éligibles au dispositif de Normandie sont les suivantes : Saint-André, Le Port, Saint-Pierre, Saint-Joseph.
• A la Guadeloupe, les communes éligibles au dispositif de Normandie sont les suivantes : Pointe-à-Pitre, Les Abymes, Basse-Terre
• En Martinique, les communes éligibles au dispositif de Normandie sont les suivantes : Fort-de-France, Le Lamentin
• En Guyane, les communes éligibles au dispositif de Normandie sont les suivantes : Cayenne, Saint-Laurent-du-Maroni
• A Mayotte, les communes éligibles au dispositif de Normandie sont les suivantes : Dembéni, Dzaoudzi, Mamoudzou, Pamandzi

Plus d’informations sur la rénovation énergétique à la Réunion, Mayotte et la Guadeloupe.

Un dispositif risqué, mais rentable

Plusieurs risques entourent l’adoption de la loi Girardin. Les risques de requalification fiscale (annulation de la réduction d’impôt) sont les plus récurrents. Ceci survient lorsque les conditions nécessaires à la réduction ne sont plus remplies. Cependant, il est très rare que cela soit appliqué.

De plus, plusieurs risques d’exploitation et d’utilisation frauduleuse des fonds sont récurrents. Il a été constaté dans la plupart des cas que les fonds alloués pour les associations ne sont pas utilisés conformément à la loi. Vous devez donc avant de choisir une telle association, vérifier ses antécédents et vous assurer qu’elle soit légale. Quoi qu’il en soit, ses risques n’ont pas d’impact direct sur votre investissement et bien géré, vous bénéficiez pleinement de la défiscalisation souhaitée.

La loi Pinel Outre-mer

Tout comme avec la loi Pinel métropole, c’est la loi Pinel Outre-Mer est un dispositif qui vise à réduire la charge fiscale des investisseurs immobiliers en outre-mer. Cette loi motive les investisseurs, à financer la construction des biens immobiliers neufs ou la réhabilitation des habitations en territoire marin. Par la suite, le bien est mis en location et permet au financeur de récupérer progressivement le montant de son investissement sur le revenu que produit le bien.

À moins que le logement concerné ne soit un droit de propriété démembré, tous les investisseurs directement domiciliés en France ou indirectement à travers une SCI ont le droit de bénéficier de cette disposition.

Quels sont ses avantages ?

Lorsque vous acquérez un bien neuf que vous mettiez en location sur 6, 9 ou 12 ans, répondant aux normes de construction, vous bénéficiez des réductions fiscales de :

• 23% pour une durée de 6 ans ;
• 29% pour une durée de 9 ans ;
• 32% pour une durée de 12 ans.

Mais pour cela, il y a des plafonds à ne pas franchir. Par exemple,  le coût d’acquisition d’un logement neuf ne doit pas être au-delà de 5 500 euros par m2 pour un nombre limité à 2 par an.  De plus, le coût de location ne doit pas dépasser 13 euros le m2.

En conclusion

En somme, la domiciliation fiscale en France vous donne le droit de bénéficier des bienfaits qu’offre la défiscalisation au travers des dispositifs usuels en outre-mer. Que vous ayez une préférence pour la loi Girardin ou Panel, il suffit de respecter les conditions requises par chacun d’eux. Et vous bénéficierez des avantages de ces dispositifs dans vos différents projets immobiliers.